Türkiye’de milyonlarca kişinin elinde bulunan hisseli tapularla ilgili kritik bir detay dikkat çekiyor. Taşınmazdaki payını başkasına satan bir hissedar nedeniyle, diğer hissedarların sahip olduğu ön alım hakkı (şufa hakkı) devreye giriyor. Ancak bu hakkı kullanmak için süre sınırlı. Yasal süreci kaçıranlar, ellerindeki hakları sonsuza dek yitirebiliyor. Uzmanlar, “resmi bildirim” ve “feragatname” gibi detayların gözden kaçmaması gerektiğini vurguluyor.
Noterden Bildirim Geldiyse Zaman İşlemeye Başlıyor
Ön alım hakkı, bir hissedarın payını üçüncü kişiye satmasıyla birlikte diğer hissedarlara aynı şartlarla alma hakkı tanıyor. Ancak bu hak sınırsız değil. Eğer satış işlemi noter aracılığıyla resmen bildirilmişse, diğer hissedarlar en geç 90 gün içinde dava açmak zorunda. Bu süre dolduğunda, hak kalıcı olarak ortadan kalkıyor.
Tapu devir işlemleri sırasında çoğu kez diğer hissedarlardan feragatname alınmadan işlem yapılıyor. Bu durumda, satışa konu olan pay tapuda devredilmiş olsa bile, diğer hissedarlar satışın iptali için hukuki yola başvurabiliyor. Fakat burada da ayrı bir zaman kısıtı var: Satış tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde dava açılması gerekiyor. Aksi takdirde bu hak da düşüyor.
Feragatname Olmadan Yapılan Satışlar Tehlike Taşıyor
Tapu işlemlerinde feragat belgesi alınmadan yapılan satışlar ileride ciddi sorunlara yol açabiliyor. Tapuda işlem yapılmış gibi görünse de, diğer hissedarların ön alım hakkı feragatname olmadan ortadan kalkmıyor. Bu nedenle pay satışlarında hem noter bildirimi hem de yazılı feragatname alınması büyük önem taşıyor.
Eğer noter bildirimi yapılmamışsa, 90 günlük dava süresi başlamıyor. Yani hissedarların dava açma hakkı yıllar sonra bile geçerli kalabiliyor. Bu durum, taşınmazı alan üçüncü kişiler açısından büyük bir risk oluşturuyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yetkilileri, bu tür mağduriyetlerin önlenmesi için tüm belgelerin eksiksiz şekilde hazırlanması gerektiğini belirtiyor.
Resmi Tebligat Alındığında Süre Başlıyor, Geri Dönüş Yok
Satış işleminin ardından noter aracılığıyla resmi bir tebligat yapılması şart. Bu tebligat ulaştığı andan itibaren 90 günlük yasal süre işlemeye başlıyor. Bu sürede dava açılmadığı takdirde ön alım hakkı tamamen kaybediliyor.
Ancak satış sonrası feragat beyanı yoksa ve resmi tebligat da yapılmadıysa, dava hakkı süresiz değil ama daha uzun süre geçerli kalabiliyor. Bu nedenle hem alıcı hem de hissedarlar açısından hukuki riskler devam ediyor. Tapu alım-satım süreçlerinde uzman desteği almak, uzun vadede büyük sorunların önüne geçebiliyor.
Hissedarlar İçin Kritik Uyarı: Belgeyi Görmezden Gelmeyin
Hisseli taşınmazlarda yaşanan davaların büyük kısmı, sürelere dikkat edilmemesinden kaynaklanıyor. Satış sonrası gelen noter tebligatları ya da tapu bildirimleri mutlaka dikkate alınmalı. Hissedarlar bu tür belgeleri aldıklarında, vakit kaybetmeden bir hukukçuya başvurmalı. Aksi halde telafisi mümkün olmayan hak kayıpları yaşanabiliyor.
Hukukçular, “Süre geçti, hakkınız düştü” ifadesinin tapu hukukunda oldukça yaygınlaştığını ve bunun geri dönüşü olmayan mağduriyetler doğurduğunu söylüyor.
